V roce 2020 zaznamenal brněnský kancelářský trh pokles ve všech parametrech, jež společnost Cushman & Wakefield dlouhodobě sleduje: snížil se počet dokončených projektů i ploch ve výstavbě, klesla absorpce plochy i poptávka po ní. Vinu na tom mají z velké části dopady koronavirové krize: nucené rozšíření práce z domova, přehodnocování budoucích prostorových potřeb firem, vyčkávání a celková nejistota. Letošní rok by však měl přinést změnu: po roce home office se ukazuje jeho dlouhodobá neudržitelnost, firmy se kanceláří tedy určitě ve velkém zbavovat nebudou. Budou již muset realizovat řešení svých potřeb, jež v loňském roce odložily. Zároveň se v Brně připravuje výstavba největšího počtu nových kancelářských projektů v historii sledování.
Meziročně trh loni poklesl
Loňský rok byl na brněnském kancelářském trhu ve znamení stagnace: firmy ve velkém převedly zaměstnance na práci z domova a začaly přehodnocovat své plány na budoucí využití a velikost svých kancelářských prostor. Vyčkávání na rozhodnutí často zahraničního vedení center sdílených služeb, jež v brněnské struktuře nájemců převažují, se nevyhnutelně promítlo do utlumené aktivity, pokud jde o stěhování či rozšiřování prostor. Relokace, které se realizovaly, byly především výsledkem aktivit započatých již v předchozím roce 2019. V roce 2020 tedy v Brně, až na nutné případy, nevznikala nová poptávka, a celkový take-up (tedy velikost pronajaté plochy) tak meziročně klesl.
Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v České republice, Cushman & Wakefield: „Hlavním důvodem velkého meziročního rozdílu v poptávce je výjimečnost obou srovnávaných let. Zatímco rok 2019 byl co do počtu pronajatých metrů rekordní, neboť se relokovaly tři velké firmy najednou, rok 2020 byl naopak ovlivněn extrémním vývojem souvisejícím s nejistotou způsobenou koronavirovou krizí. Vhodnější je tak jeho srovnání spíše s dlouhodobým průměrem – oproti rokům 2014 až 2018 se jedná zhruba o dvacetiprocentní pokles.“
Tabulka 1: Základní indikátory o vývoji brněnského kancelářského trhu
| Indikátor | 1. pol. 2019 | 2. pol. 2019 | 1. pol. 2020 | 2. pol. 2020 | Celkem 2020 | Meziroční změna |
| Nově dokončené projekty | 23 600 | 28 200 | 10 600 | 24 300 | 34 900 | -33 % |
| Kancelářská plocha ve výstavbě | 84 100 | 55 800 | 60 800 | 45 600 | -18 %* | |
| Realizovaná poptávka | 26 300 | 54 600 | 20 800 | 19 800 | 40 600 | -50 % |
| Čistá poptávka | 13 500 | 52 600 | 18 200 | 17 600 | 35 800 | -46 % |
| Neobsazená plocha | 69 800 | 64 100 | 60 300 | 78 600 | 23 %* | |
| Podíl neobsazené plochy | 11,6% | 10,1% | 9,5% | 11,9% | 180 p.b.* | |
| Čistá absorpce | -500 | 34 100 | 11 700 | 6 000 | 17 700 | -47 % |
| Prime rent (EUR) | 15,50 € | 16,00 € | 16,00 € | 15,00 € | -6 %* |
*Meziroční změna mezi koncem 2. pololetí 2020 a 2019
*Zdroj: Historická data Regional Research Forum, zpracování Cushman & Wakefield
Nabídka prostor do budoucna poroste
Nabídka nových kancelářských prostor dosáhla v roce 2020 nižšího objemu než v roce předchozím – dokončených projektů výstavby či renovace bylo o třetinu méně. Důvodem však není pouze koronavirová pandemie – projekty se často zpožďují kvůli složitým a zdlouhavým povolovacím procesům. Letos se tak v dokončené výstavbě dočkáme dalšího poklesu, nicméně ve fázi přípravy je nyní naopak rekordní množství projektů. V následujících letech by se tedy měla nabídka prostor opět zvýšit: již nyní můžeme potvrdit nárůst o 93 tisíc čtverečních metrů kancelářských budov do konce roku 2023 a v roce 2024 by dokonce – realizují-li se všechny projekty – mohla překročit dlouhodobě nejvyšší objem z roku 2019, a to díky potenciální výstavbě až 131 tisíc metrů čtverečních.
Graf 1: Vývoj nabídky kancelářských prostor v Brně (v m2)
*Zdroj: Historická data Regional Research Forum, zpracování budoucího vývoje Cushman & Wakefield
Tabulka 2: Přehled dokončených kancelářských projektů v Brně v roce 2020
| Název projektu | Typ | Developer | Velikost (m2) |
| Areál Slatina P (Grey Building) | nový | Areál Slatina | 13 900 |
| Šumavská Tower B | renovace | Šumavská Tower | 10 600 |
| Vlněna Office Park E | nový | CTP Invest | 5 500 |
| Spielberk Office Centre Villa G | renovace | CTP Invest | 4 000 |
| C8 Ponavka | renovace | CTP Invest | 900 |
*Zdroj: Regional Research Forum
Brno se z krize prostaví
Aktuálně novou výstavbu kancelářských prostor v Brně realizují spíše menší české firmy. Ve výstavbě je osm projektů s celkovou moderní kancelářskou plochou 58 600 metrů čtverečních, z níž by přibližně třetina měla být dokončena letos.
Část původně plánovaných projektů byla – především ze strany větších mezinárodních developerů – odložena na pozdější dobu, mnohdy až po roce 2024. Podle informací, jež jsou nyní k dispozici, by se však letos mnohé z nich měly opět dát do pohybu. V aktuální chvíli jsou do roku 2024 v plánu projekty o celkové rozloze okolo 200 tisíc metrů čtverečních, jejich skutečnou realizaci je však potřeba vnímat s rezervou – pravděpodobné je, že nevzniknou všechny.
Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v České republice, Cushman & Wakefield: „Již nyní však můžeme potvrdit, že do roku 2023 se brněnský kancelářský trh má zvětšit o 13 procent současného objemu. Toto množství by přitom nakonec mohlo být ještě vyšší, neboť některé z projektů plánovaných až na rok 2024 by se mohly – v závislosti na vývoji poptávky, zejména realizovaných předpronájmů, bude-li situace příznivá – začít stavět již dříve, což celkový objem výstavby dále zvýší. Již při minulé krizi se přitom ukázalo, že štěstí přeje připraveným: ti, kdo výstavbu projektů realizovali i během krize, pak v době ekonomického oživení byli ve výhodě.“
Graf 2: Vývoj a predikce výstavby kancelářských ploch v Brně
*Zdroj: Historická data Regional Research Forum, zpracování budoucího vývoje Cushman & Wakefield
Zajímavým trendem, který je v Brně v kancelářské výstavbě nyní patrný, je nárůst nabídky flexibilních prostor: každý větší plánovaný kancelářský projekt nyní počítá s využitím části plochy pro flexibilní kanceláře.
Tabulka 3: Přehled plánovaných projektů s předpokládaným dokončením v letech 2021–2023
| Název projektu | Typ | Developer | Rok | Velikost (m2) |
| Vlněna office park CD | nový | CTP Invest | 2021 | 16 500 |
| Titanium X | nový | Kredit Kapital/JRA Invest | 2023 | 15 000 |
| Nová Zbrojovka – D4 | nový | CPI Group | 2023 | 12 500 |
| Šumavská Tower A | renovace | Šumavská Tower | 2022 | 11 600 |
| Palác Trnitá | nový | MS-Invest | 2022 | 8 200 |
| Brno Business Park E | nový | Infond | 2022 | 8 000 |
| Centrum Šumavská | renovace a rozšíření | Infond | 2023 | 8 000 |
| Čechyňská Factory Park | nový | NOSRETI reality | 2022 | 5 000 |
| Titanium T | nový | Kredit Kapital/JRA Invest | 2022 | 4 000 |
| Titanium E | nový | Kredit Kapital/JRA Invest | 2022 | 3 300 |
| Dům Kapitol | nový | VIG | 2021 | 1 500 |
*Zdroj: Cushman & Wakefield
Neobsazenost neklesne pod 10 procent
Koncem roku 2020 bylo v Brně volných 78 600 metrů čtverečních moderních kancelářských ploch, čímž se míra neobsazenosti zvýšila na 11,9 procenta. Letos očekáváme, že neobsazenost poklesne přibližně na 10 procent, a to díky malému množství nově dokončených ploch. Do budoucna bude záležet na tom, zda se poptávka zvýší nad dlouhodobý průměr – pokud ne, může neobsazenost do roku 2024 vzrůst i nad 13 procent, teoreticky při vyšší výstavbě až na 17 procent.
Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v České republice, Cushman & Wakefield: „V predikci vývoje neobsazenosti očekáváme, že zájem o kancelářské prostory bude v letošním roce vyšší, než byl průměr mezi roky 2014 a 2018, avšak s vyšší mírou renegociací než v tomto období, a v následujících dvou letech se neobsazenost ustálí na průměru těchto let. Počítáme s tím, že nová výstavba trh rozhýbe, ale bude narážet na opatrnost společností ohledně investic a flexibility závazku.“
Graf 3: Vývoj a predikce podílu neobsazené kancelářské plochy v Brně
*Zdroj: Historická data Regional Research Forum, zpracování budoucího vývoje Cushman & Wakefield
Poptávka 2020
Hrubá realizovaná poptávka (včetně renegociací – tj. přejednaných smluv) ve druhém pololetí roku 2020 dosáhla 19 800 metrů čtverečních, což představuje pokles o pět procent v porovnání s předchozím pololetím a o 62 procent v meziročním srovnání. Největší podíl (31 procent) na realizovaném objemu měly pro Brno tradiční IT firmy.
Graf 4: Přehled podílů typu smluv na realizované poptávce po kancelářích v roce 2020
*Zdroj: Regional Research Forum
Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v České republice, Cushman & Wakefield: „Při diskusích s firmami vnímám, že vzhledem k aktuální situaci se kloní spíše k přejednání svých stávajících smluv za výhodnějších podmínek, než že by ve velké míře uvažovaly o stěhování do nových prostor. Všechny zvažují, jak v návaznosti na rozšíření home office zefektivnit využití a velikost svých kanceláří, nicméně rozhodně se nepotvrzuje dříve avizovaný trend, že kanceláře již nebudou potřeba. Po roce plošně rozšířené práce z domova se potvrzuje, že výhradně takový model není žádoucí – kvůli poklesu výkonnosti ho nepodporuje vedení firem, kvůli nedostatečnému kontaktu s kolegy ani samotní zaměstnanci. Určitá část práce se ale na home office nejspíš přesune a firmy zaměstnancům nabídnou flexibilní řešení kombinující práci z domova s tou v kanceláři. Konkrétní podoba těchto řešení bude přitom velice individuální: bude do značné míry záviset na oboru, ve kterém firma působí, roli však budou hrát i další aspekty, jako je třeba věkový průměr zaměstnanců. “
Relokace firem do nových prostor bude pro firmy přijatelná pouze za podmínky, že při ní nedojde k nárůstu provozních nákladů, přičemž náklady na vybavení nových prostor bezpodmínečně bude muset vždy nést pronajímatel. Každopádně vzhledem k stále nejisté ekonomické situaci nelze ani pro letošek počítat s rozsáhlými expanzemi firem nebo s příchodem nových firem na brněnský trh.
Nájemné klesne, bude si ho moct dovolit více firem
Vliv pandemie se loni projevil i na nejvyšším dosahovaném nájemném na kancelářském trhu v Brně. Zejména v druhé polovině roku byl zřejmý pokles z původních 16 eur na 15 eur za měsíc a metr čtvereční, letos očekáváme další pokles. Původní částka ale byla trochu nadsazená a dlouhodobě neudržitelná, Brno se touto cenou dostalo na špici mezi srovnatelnými zahraničními městy ve střední a východní Evropě.
Podobně jako při minulé krizi se může pokles výše nájemného na trhu projevit tím, že nižší cena umožní majitelům nemovitostí přilákat nové nájemce, jejichž prostředky na pronájem moderních kanceláří při původní ceně nedostačovaly.
Graf 5: Vývoj nejvyššího dosažitelného nájemného
*Zdroj: Cushman & Wakefield
O Cushman & Wakefield
Společnost Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) je předním světovým poskytovatelem realitních služeb, které ve výjimečné kvalitě dodává nájemcům i vlastníkům nemovitostí. Cushman & Wakefield je jednou z největších firem v sektoru komerčních nemovitostí: zaměstnává na 50 000 lidí ve 400 pobočkách v 60 zemích světa. V roce 2020 dosáhly příjmy společnosti 7,8 miliardy dolarů, a to díky aktivitám v oblasti správy budov, nemovitostí a projektů, pronájmu, investičních trhů, oceňování nemovitostí a dalších služeb. Více informací naleznete na www.cushmanwakefield.com nebo sledujte náš Linkedin, Facebook, Twitter a Instagram.