Podnikatelé se na hypotéku musí připravit

Brno, 23. března 2021 – Tuzemské banky hledají u žadatelů o hypotéku pravidelné, stabilní a dlouhodobé příjmy. V případě podnikatelů jsou ovšem výdělky často nejisté a jejich výše v čase výrazně kolísá. Podnikatelé jsou oproti zaměstnancům s pravidelným příjmem v nevýhodě a musí se na získání hypotéky mnohem důkladněji připravit. 

Jednotlivé banky postupují při určování bonity zájemců o hypotéku podle vlastní interní metodiky. V praxi se proto běžně stává, že zatímco u jedné banky podnikatel s žádostí o hypotéku uspěje, u druhé ho čeká chladné odmítnutí. „Každá banka se zaměřuje na určitý typ klientů. Některé se více orientují na běžné občany, jiné zase na podnikatele nebo se specializují jen na určité profese,“ potvrzuje Veronika Hegrová, finanční specialistka z hyponamiru.cz. 

Změna způsobu výpočtu výdajů ovlivní čistý příjem

Živnostníci (OSVČ) při schvalování hypotéky předkládají bance minimálně jedno daňové přiznání za poslední zdaňovací období. Při výpočtu daňové povinnosti mají několik možností, jak započítat své výdaje. Banky se při posuzování žádosti o hypotéku zajímají o výši ročního čistého příjmu a tu je možné do určité míry ovlivnit změnou způsobu účtování výdajů. Veronika Hegrová k tomu dodává: „Živnostníci v daňovém přiznání za rok 2020 mohou uplatňovat buď skutečné výdaje, nebo využít paušální výdaje procentem z příjmů. Pokud tedy živnostník v letošním roce uvažuje o hypotéce, měl by si vybrat tu z možností, se kterou si vykáže vyšší čistý příjem. Při úvahách o změně uplatňovaných výdajů je ovšem třeba zvážit i výši daně z příjmu a odvodů na zdravotní a sociální pojištění.“ Potřeba je také vybrat správnou banku, která se spokojí pouze s jedním daňovým přiznáním. 

U některých profesí umí banky modifikovat výdaje

Banky mohou u vybraných profesí mírně modifikovat paušální výdaje, čímž se zájemci o hypotéku zvýší čistý příjem a snáze dosáhne na vyšší hypotéku. Podle zkušeností Veroniky Hegrové banky nejčastěji modifikují výdaje o 10 až 20 procent. K modifikaci výdajů přistupují poskytovatelé hypoték nejen u IT odborníků, ale celé řady dalších profesí, u kterých jsou skutečné výdaje nižší než použitý paušál. 

Předschválený limit a obratová hypotéka

Řešením pro některé podnikatele žádající o úvěr na bydlení může být i takzvaný předschválený limit hypotéky. V současné době tuto možnost nabízí pouze jedna banka na trhu. V tomto případě jsou klíčové pohyby peněz na bankovním účtu. Pokud na účet přichází pravidelně dostatečně vysoká částka, může banka tuto skutečnost při posuzování bonity zájemce o hypotéku zohlednit. Pravidelné příjmy mívají například vysoce kvalifikovaní odborníci, kteří dlouhodobě pracují pro několik firem a za své služby si účtují měsíční paušál. 

„Několik českých bank nabízí i obratovou hypotéku. Ta je výhodná pro OSVČ, které mají vysoké náklady a vychází jim velmi nízký základ daně. Nicméně jejich roční obrat je natolik vysoký, zpravidla v řádech milionů korun, že z něj banka dokáže na základě své metodiky výpočtu určit vyšší příjem, než jaký by vycházel ze základu daně,“ uvádí Veronika Hegrová. 

Navýšení pravidelné odměny majitele firmy

Majitelům firem mohou z vlastněných společností plynout dva druhy příjmů, a to měsíčně vyplácená odměna, nebo jednou ročně vyplácený podíl na zisku. 

„Pro banku je při schvalování hypotéky důležitý pravidelný zdroj příjmu, tedy odměna majitele firmy, ze které se odvádí sociální a zdravotní pojištění i daň z příjmu. Pokud tedy podnikatel uvažuje o hypotéce, měla by být výše jeho pravidelné odměny dostatečná pro dosažení požadované hypotéky,“ vysvětluje Veronika Hegrová.

Výplata celého zisku firmy nebo jeho části banky nepovažují za pravidelný a stabilní zdroj příjmu. K těmto příjmům některé banky mohou přihlédnout, ale pouze tehdy, kdy je firma dlouhodobě zisková a majitel si zisk minimálně dva roky vyplácí. 

Veronika Hegrová k tomu dodává: „Pokud si podnikatelé nevyplácí žádnou mzdu ani podíly na zisku firmy, existuje pro ně ještě řešení v podobě výpočtu z podkladů firmy. Žadatel o hypotéku s majetkovým podílem ve firmě překládá bance rozvahu a výkaz zisků a ztrát. Banka uvádí minimální podíl, aby se tyto příjmy daly akceptovat. Z těchto podkladů o hospodaření firmy se vypočítá možný uznatelný příjem. Toto řešení nabízí tři banky a většinou vychází velmi dobře.“ 

Přizvání další osoby vylepší celkovou bonitu

Pokud mají podnikatelé při schvalování hypotéky problém s bonitou, mohou si pozvat na pomoc dalšího spolužadatele. Může se jednat například o partnera či partnerku s dostatečně vysokým příjmem ze zaměstnání nebo podnikání, vydělávajícího manžela či manželku nebo také rodiče.