Příjmy živnostníků a společníků s.r.o. akceptuje každá banka po svém
Praha, 28. března 2022 – Ještě zbývá téměř týden na podání daňového přiznání. Podnikatelé, kteří si plánují vzít hypotéku nebo zvažují refinancování by v této souvislosti měli zpozornět. Banky totiž jejich příjmy prověřují přísněji než příjmy zaměstnanců. U žadatelů živnostníků zkoumají i výpisy účtů a daňová přiznání. Navíc rostou úrokové sazby, takže cesta k hypotéce je o něco náročnější.
U hypotéky žadatelů živnostníků rozhoduje nejen druh podnikatelské činnosti a délka podnikání, ale i výše dokládaných příjmů. „Většina bank v posledních dnech už zvýšila úrokové sazby, je tedy vhodné si svoje úvěrové limity a možnosti prověřit dopředu. Dražší úvěr může na základě dokládaného příjmu o něco výrazněji snížit úvěrový strop. Takže pokud chce podnikatel na hypotéce získat co nejlepší podmínky, optimalizované daňové přiznání může jeho plány ztížit nebo i úplně překazit,” říká hypoteční specialistka FinGO.cz Jana Vaisová.
U hypotéky rozhoduje i daňové přiznání
Pokud podnikatel uvažuje nad hypotékou nebo chce svůj úvěr refinancovat či navýšit, ještě před podáním žádosti v bance by si měl udělat předběžnou kalkulaci svých možností a limitů napříč celým bankovním trhem. „Pro živnostníky a majitele s.r.o. platí, že při žádosti o úvěr musí mít ukončené alespoň jedno zdaňovací období a podnikání musí trvat i nadále a nesmí být přerušené během posledních dvanácti měsíců. Potřebují prokázat kladné daňové přiznání, tedy měli by mít vyšší příjmy než náklady, zároveň musí mít vypořádané veškeré závazky vůči státním institucím a v úvěrových registrech nesmí mít žádné záporné hodnocení (nesplácené závazky),” říká Vaisová.
Ještě před podáním daňového přiznání se proto vyplatí poradit s finančním zprostředkovatelem, který může klienta upozornit na to, na co si dávat pozor. „Podnikatel by si měl nejdříve prověřit, jakým způsobem právě jemu může banka uznat příjem podle předpokládaných tržeb či zisku po zdanění. V některých případech o výši uznaného příjmu rozhoduje i to, jestli si uplatňuje paušální nebo skutečné náklady. Také může být problém, pokud podnikatel uzavře výsledky podnikání do ztráty a má zájem čerpat úvěr,” popisuje odbornice na hypotéky z FinGO.cz.
Nižší daně = menší šance na požadovanou výši úvěru
Každá banka má jiné měřítko na to, který příjem a za jaké sledované období klientovi uzná. Proto pokud si podnikatel optimalizuje daňové přiznání, aby platit co nejnižší daně, svoje šance v některých bankách na požadovanou výši úvěru výrazně sníží. „Každá banka má svůj vlastní klíč, podle kterého posuzuje žadatele o úvěr. Největší rozdíly vznikají právě při příjmech z podnikání nebo různých nestandardních krocích. Proto pokud máte příjem z podnikání, může se stát, že vám v jedné bance vyjde hypotéka jen na polovinu sumy, kterou požadujete, zatímco jiná banka vám dokáže schválit potřebnou výši úvěru, a naopak v třetí nebudete mít žádnou šanci, protože ne každá banka při hypotéce akceptuje příjem z podnikání,” vysvětluje Vaisová.
Dá se říct, že zaměstnanci na trvalý pracovní poměr mají větší šanci na hypotéku, podnikatelé jsou naopak pro banku nejrizikovější. „Příjem podnikatelů totiž může kolísat podle toho, jak se jim daří. V některých měsících vydělají víc a v jiných méně. Rizikoví jsou i z toho důvodu, že mohou svůj oficiální příjem ovlivnit. Navzdory tomu, že se dnes snažíme ušetřit, kde se dá, optimalizace daní před žádostí o hypotéku není ve skutečnosti dobré řešení,” dodává Jana Vaisová z FinGO.cz.
Co musí splnit podnikatelé při hypotéce?
Jak dlouho musíte podnikat
Pokud žádáte o hypotéku jako podnikatel, základní rozdíl oproti zaměstnanci je i v délce doby vykonávání pracovní činnosti.
- U živnostníka je ideální, když podnikání trvá alespoň jedno celé zdaňovací období, většinou jde o jeden kalendářní rok. Jsou však banky, které akceptují i kratší dobu podnikání a uznají i 6 měsíců za předcházející zdaňovací období.
- U společníků s.r.o. banky vyžadují dobu podnikání minimálně 12 měsíců, ideálně 2 roky.
- O úvěr tedy můžete požádat až po podání daňového přiznání a zároveň musíte splnit minimální dobu podnikání, která se liší v závislosti na bance.
- Zároveň platí, že ačkoli budete dokládat výsledky podnikání za předcházející kalendářní rok, vaše podnikání musí trvat i nadále – a bez přerušení.
- Kontinuální a přetrvávající příjem z podnikání prokážete bance například výpisy z účtu či pokladními doklady nebo fakturami.
Jaký příjem banky akceptují
Živnostník
Jsou dva způsoby hodnocení příjmů živnostníků – podle daňového základu nebo podle procenta z obratu. Výši příjmů z podnikání započtenéh do bonity žadatelů o hypotéku počítá banka z několika údajů daňového přiznání a výsledků hospodaření daňového subjektu s využitím interních scénářů pro výpočet příjmů, všechny výpočty probíhají automaticky a systém pro zápočet do bonity vybírá pro klienta nejpříznivější variantu. Některé banky akceptují oba dva výpočty a uplatňují ten, u kterého vám vyjde vyšší příjem.
- v prvním případě banka určí výši příjmu podle daňového základu jako rozdíl příjmů a výdajů ve vašem daňovém přiznání po odečtení daně
- v druhém případě jako čistý příjem uzná určité procento z obratu v daňovém přiznání (většinou banky požadují minimálně 24 měsíců podnikání) – banky akceptují i úpravu výdajového paušálu – cílem je přiblížení se reálným výdajům
- může to být od 25 % do 80 % v závislosti na bance a oboru činnosti
- v obou případech banka sumu vydělí 12 měsíci, a tak vypočítá čistý měsíční příjem
Příklady: Představte si, že jste minulý rok fakturovali 60 tisíc Kč měsíčně. To je za celé zdaňovací období 720 tisíc Kč, v daňovém přiznání uplatňujete výdajový paušál 60 %. Podle doloženého daňového přiznání banky uznají (dle svých vnitřních parametrů) maximální čistý měsíční příjem 16–30 tisíc Kč (dle banky). Tím se liší i maximální výše poskytnuté hypotéky v rozmezí od 1,5 milionu–2,6 milionu Kč.
Pokud budete vycházet z daňové evidence (základ daně), výsledný příjem bude v rozmezí od 15–20 tisíc Kč měsíčně. Dosáhnete tedy i na nižší výši úvěru, maximálně 2 miliony Kč.
Pokud budete uplatňovat paušální režim daně, výsledky nemají ještě všechny banky v metodice uložené, ale příjem se bude pohybovat v rozmezí od 15–27 tisíc Kč měsíčně. Výše maximálního úvěru bude od 1,5–2,6 milionu Kč. Paušální daň odpovídá tedy zhruba paušálu 60 % (dle oboru převažující činnosti).
Na co si dát pozor:
- nesmíte vykázat ztrátu z podnikání
- nemůžete mít pozastavenou nebo ukončenou živnost
- nemůžete mít dluhy vůči státním institucím, nebo nesplácené závazky v úvěrových registrech
Paušální daň – posuzování příjmů žadatelů o úvěr nově
Poprvé pro zdaňovací období r. 2021 mohou žadatelé z řad OSVČ využít „Paušální daň“ (pokud podnikatel splní zákonné podmínky – tedy roční obrat max. do 1 milionu Kč).
U těchto žadatelů o úvěr tedy nebude k dispozici „Daňové přiznání“ za rok 2021. Klienti pro prokázání příjmů dokládají přiznání k dani z příjmu fyzické osoby za rok 2020, přehled evidence příjmů (např. potvrzené od účetní) a výpisy z účtu s podnikatelským platebním stykem za posledních 3-12 měsíců (počet určuje metodika banky), které budou odpovídat doložené daňové evidenci. Příjem bude stanoven obdobným výpočtem jako příjem z obratu, nejčastěji jako paušál 60 %, příp. 40 % u svobodných povolání, 80 % u řemeslné výroby, zemědělství atp.
V některých bankách klienti formou čestného prohlášení doloží, že příjmy nebyly sníženy oproti DP 2020. Z příchozích plateb na účet musí být vyloučeny (odečteny) případné příchozí transakce z jiných vlastních účtů klienta a jednorázové transakce nesouvisející s podnikáním, jako je zejména načerpání úvěru, příjem z prodeje nemovitosti, z prodeje cenných papírů, příjem z dědictví apod.
Společník s.r.o.
- Prvním způsobem akceptování příjmu je, že banky uznají příjem z vlastní s.r.o. – žadatel navíc k potvrzení o příjmu předkládá DAP firmy včetně povinných příloh tj. výkaz zisků a ztráty, rozvaha, příloha k účetní závěrce, za minulá 2 zdaňovací období (pokud jsou informace o DAP na veřejně dostupných zdrojích, není třeba je dodávat)
- Dalším způsobem dokládání příjmu z s.r.o. je podíl na zisku. V tomto případě banka vychází z daňového přiznání za firmu a ze zápisu z valného shromáždění (resp. rozhodnutí jediného společníka) o přerozdělení čistého zisku. Banky obvykle požadují, aby vykázaný zisk byl i přerozdělený a vyplacený. Najdou se však i takové, které akceptují i nevyplacený zisk.
Na co si dát pozor:
- nemůžete mít záporný hospodářský výsledek ani záporné vlastní jmění, některé banky akceptují jen minimální ztrátu
- pokud jste společníkem ve firmě jen pár měsíců, banka posuzuje uznání příjmu individuálně
- k podání žádosti o úvěr musí klient vykazovat nepřetržitou podnikatelskou činnost, který trvá minimálně 24 měsíců- Žadatel musí mít ve společnosti, ze které dokládá příjem, alespoň minimální vlastnický podíl.
- v některých nakác musíte vlastnit minimálně 20-33% podíl ve firmě, jiné vám uznají příjem z vlastní firmy, jen pokud jste 100% vlastník
- zároveň z příjmových dokladů či výpisů z podnikatelského účtu musí být zjevné, že firma stále pracuje a tržby jí plynou i v čase mezi dokladovaným ukončeným zdaňovacím obdobím až do data podání žádosti o úvěr