Odborníci z iO Partners ve spolupráci s JLL představují analýzu trendů pozorovaných na trhu s moderními kancelářskými nemovitostmi v hlavních městech zemí střední Evropy (Praze, Bratislavě, Budapešti, Bukurešti a Varšavě) za 1. pololetí 2024.
Praha, 4. října 2024
Během prvního pololetí roku 2024 vzrostla celková plocha moderních kanceláří v regionu střední a východní Evropy o 213 000 m², přičemž největší nárůst byl zaznamenán v Budapešti (78 300 m²). Většina trhů stále zažívá utlumenou stavební aktivitu, kdy míra neobsazenosti zůstává vyšší než 10 % – kromě Prahy, kde ale vzrostla, a to na 7,9 %.
Výstavba nových kancelářských budov je v regionu do značné míry závislý na předpronájmech, s omezeným počtem spekulativních zahájení. Jedinou výjimkou, která za první pololetí zaznamenala nárůst stavební aktivity oproti konci roku 2023, je Praha. Nutno ale podotknout, že v Praze se na zahájení nové výstavby čekalo přes rok a půl a tak budoucí nabídka nových prostor v nejbližších dvou letech zůstane omezená.
Celková míra neobsazenosti v hlavních městech střední a východní Evropy zaznamenala během prvního pololetí roku 2024 minimální nárůst a činila 11,6 % oproti 11,5 % v posledním čtvrtletí loňského roku. Utlumená stavební aktivita bude v střednědobém horizontu tlačit celkovou míru neobsazenosti dolů. Nižší dostupnost nových prostor bude výraznější v segmentu prémiového trhu, protože nájemci následují trend fly to quality, tedy tendenci nájemců přesouvat se k vysoce kvalitním prostorám.
Kancelářský trh v Praze zaznamenal v prvním pololetí roku 2024 silný zájem o pronájem kanceláří, kdy hrubá realizovaná poptávka (včetně renegociací a podnájmů) představovala celkem 327 300 m². Čistý pronájem činil 183 000 m², což představuje meziroční nárůst o 33 %. Tento nárůst byl způsoben především výstavbou nového sídla České spořitelny a jeho následným propsáním do vlastního užívání, ale i bez této významné transakce byla poptávka velmi silná.
Situaci v Praze okomentoval Milan Kilík, vedoucí oddělení kancelářských pronájmů iO Partners: “Pražský kancelářský trh nadále následuje trendy z předchozího pololetí. Navzdory zvýšené stavební aktivitě zůstává nabídka trhu nově postavených kancelářských prostor k pronájmu omezená. Firmy dávají přednost renegociaci stávajících nájemních smluv před hledáním nových prostor. Nicméně zaznamenáváme rostoucí poptávku, zejména po vysoce kvalitních projektech blíže centru města, což se v posledních čtvrtletích projevilo zvýšením hlavních nájemních sazeb. Celkově vnímáme český trh jako dynamický, ale čelící mnoha výzvám, což učiní druhou polovinu roku obzvláště zajímavou.”
Další města v regionu
V Bratislavě dosáhly nájemní transakce v prvním pololetí roku 2024 celkem 105 700 m², přičemž pětiletý průměr činí 95 400 m² za pololetí. Nejaktivnějším subtrhem je Central Business District, který nabízí rozsáhlé služby pro zaměstnance a obecně dobrou dostupnost.
V Budapešti dosáhla hrubá poptávka 238 200 m², což představuje meziroční nárůst o 22 %. Čistá poptávka činila 128 400 m². Obnovení nájmů tvořilo 46 % celkové leasingové aktivity, následované novými nájmy s 34 %.
V Bukurešti dosáhla hrubá poptávka v prvním pololetí roku 2024 přibližně 156 400 m², což je o 5 % méně než v prvním pololetí roku 2023. Také čistá poptávka zaznamenala pokles o 8 % během stejného období, na 78 100 m². Obnovení a přejednání nájmů tvořilo 50 % celkového objemu transakcí v prvním pololetí letošního roku, což představuje marginální nárůst o 1,5 % z 48,5 % v prvním pololetí roku 2023.
Ve Varšavě dosáhla hrubá poptávka během prvního pololetí roku 2024 celkem 316 400 m², což je na stejné úrovni jako ve stejném období roku 2023. Obnovení nájmů tvořilo 51 % celkového objemu pronájmů. V prvním pololetí bylo ve Varšavě dokončeno více než 60 000 m² kancelářských ploch. Rok 2024 bude dalším rokem s utlumenou novou nabídkou, která se odhaduje na přibližně 100 000 m².
„Během druhého pololetí roku 2024 se očekává postupné oživení poptávky po kancelářích díky zlepšujícím se ekonomickým podmínkám. Nájemci jsou ochotni zaplatit za nejlepší kvalitu, dobře umístěné a udržitelné prostory; mnoho z nich je však stále v procesu přechodu na hybridní práci. Výsledkem je, že obnovení nájmů nadále tvoří značnou část celkové tržní aktivity. Nové dodávky zůstanou v příštích dvou letech utlumené. Utlumený vývojový plán se promítne do dalšího růstu prémiových nájemních sazeb na všech trzích. Starší nemovitosti budou čelit rostoucímu tlaku na snižování cen, aby přilákaly nové nájemce nebo udržely obsazenost,“ říká Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL.
| Město | Celkový objem kanceláří v H1 2024 (m2) | Hrubá realizovaná poptávka H1 2024 (m2) | Renegociace H1 2024 (%) | Neobsazenost H1 2024 (%) | Nájemné (EUR/ m2/měsíc) |
| Praha | 3,947 mil. | 327 300 | 44 | 7,9 | 29 |
| Bratislava | 2,075 mil. | 105 700 | 32 | 13,2 | 19 |
| Budapešť | 4,440 mil. | 238 200 | 46 | 13,95 | 25 |
| Bukurešť | 3,389 mil. | 156 400 | 50 | 13 | 22 |
| Varšava | 6,256 mil. | 316 400 | 51 | 10,9 | 28 |
„Současné tržní podmínky v kancelářském sektoru ve střední a východní Evropě odrážejí opatrný, ale strategický přístup jak developerů, tak nájemců. S mírou neobsazenosti nad 10 % a omezenou novou nabídkou očekáváme postupné upevňování trhu. To pravděpodobně povede ke zvýšení nájemného za prvotřídní prostory, zejména na dobře situovaných, vysoce kvalitních místech. Celkové oživení trhu však bude tlumeno přetrvávajícími ekonomickými nejistotami a měnícími se dynamikami hybridních pracovních modelů,“ komentoval Charles Boudet, CEO společnosti iO Partners.
– konec –
O iO Partners
iO Partners (IOP) je realitní poradenská společnost se sídlem ve Vídni, která poskytuje komplexní služby v České republice, Maďarsku, Rumunsku, na Slovensku a v Srbsku, zahrnující zprostředkování transakcí a pronájmu, oceňování, projektové a developerské služby, průzkum trhu a poradenství. Společnost má vedoucí postavení v průmyslovém a kancelářském sektoru a přední oceňovací tým v regionu. Kanceláře iO Partners se nacházejí v Bělehradě, Budapešti, Bukurešti, Bratislavě, Praze a Vídni. iO Partners je preferovaným partnerem JLL. Další informace naleznete na adrese iopartners.com.