Jak postupovat při výběru bytu a na co si dát pozor
Výběr správného bytu představuje rozhodnutí, které může ovlivnit kvalitu vašeho života na mnoho let. Ať už hledáte svůj první domov nebo uvažujete o změně stávajícího bydlení, je důležité postupovat pečlivě a s rozvahou zvážit všechny aspekty. Svou roli obvykle hraje poloha, cena i velikost bytu, důležitými kritérii je ale také právní a technický stav.
V tomto článku vám přinášíme komplexní přehled o tom, jak efektivně postupovat při výběru bytu a na jaké detaily si dát pozor, abyste se vyhnuli nepříjemným překvapením a zajistili si bydlení, které bude skutečně odpovídat vašim představám.
Požadavky na byt – co při výběru zohlednit?
Každý z nás má své představy o tom, jak by měl ideální byt vypadat. Přesto existuje několik univerzálních kritérií, která by měl byt vhodný pro pohodlné a dlouhodobé žití splňovat. Před samotným hledáním bytu je důležité si tyto požadavky jasně definovat. Při výběru bytu hraje pro velkou část zájemců roli lokalita. Obvykle lze zaznamenat pokles cen starších nemovitostí v méně atraktivních lokalitách, kde kromě dopravní dostupnosti výrazně ovlivňuje cenu také technický stav budov a jejich energetická náročnost.
„Ideální byt by měl být situován v oblasti, která odpovídá vašemu životnímu stylu. Pro někoho může být rozhodující dostupnost veřejné dopravy, jiní hledají bydlení na základě toho, jak blízko je školám či školkám. Obecně bývá vítaná blízkost obchodů a základní občanské vybavenosti,“ vysvětluje Jan Hamr, provozní ředitel společnosti DMG Stav.
Nezapomeňte zhodnotit také bezpečnost lokality či její perspektivu do budoucna. Pokud máte informace o plánovaném rozvoji okolí, zvažte, zda je pro vás tento aspekt výhodou či nikoliv. S lokalitou se váže také cena, která se může lišit nejen v městech a krajích, ale dokonce také v samotných pražských obvodech. „Data za leden až březen 2024 ukazují nejvyšší průměrnou cenu na Praze 1, kde zaplatíte za metr čtvereční okolo 253 tisíc korun. Nejnižší cenu naopak najdete v Praze 9 – za m² zde zaplatíte v průměru 138 200 Kč,“ doplňuje Jan Hamr.
Velikost bytu by měla odpovídat vašim současným i budoucím potřebám. Dva byty o stejné ploše však mohou nabízet zcela odlišné dispozice a využití prostoru. Počet místností a jejich rozložení dokonce může hrát větší roli než samotná velikost. Zařízení garsonky o rozloze 40 m² vyžaduje jiný přístup než vybavení 2+kk bytu se stejnou plochou. Podle údajů Eurostatu by měl mít vlastní místnost každý dospělý pár a každá osoba starší 18 let. Dvě děti nebo teenageři do 18 let mohou místnost obývat společně. V domácnostech s více členy je tedy praktické mít více menších místností namísto jedné velké.
Promyslete také, zda pro vás byt nabízí dostatek úložného prostoru nebo případně disponuje sklepem. Zvažte, zda má dostatečně prostornou kuchyň a zda vám vyhovuje, jak je řešena koupelna a toaleta. V tomto směru by měl být váš vysněný byt praktický a brát ohled na váš každodenní režim a potřeby všech členů domácnosti.
Dejte si pozor na byty, které na první pohled působí lákavě, avšak na ten druhý začnou vyplouvat na povrch nedostatky. „Díky zkušenostem z více než 50 projektů, které jsme v DMG Stavu úspěšně zrealizovali, vím, na co si dát pozor a jak poznat, že byla stavba provedena kvalitně. Abyste si mohli užít pohodlné a bezstarostné bydlení, doporučuji vám před podpisem smlouvy provést důkladnou prohlídku, ideálně za přítomnosti odborníka. Zkontrolujte stav elektroinstalace, vodovodních a kanalizačních rozvodů, izolace i případné známky vlhkosti či plísní. Nezapomeňte si také zjistit informace o stavu společných prostor domu, jako jsou výtahy, schodiště či fasáda,“ zdůrazňuje Jan Hamr.
Promyslete si, zda je váš vysněný byt finančně dostupný nejen pořizovací cenou, ale také z dlouhodobého hlediska. Průměrná česká domácnost potřebuje podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj na pořízení bytu o rozloze 60 m² zhruba 5 svých čistých ročních příjmů. V Praze si domácnosti musí připravit na koupi bytu až osm čistých ročních platů. Do nákladů na pořízení bytu se zároveň nepočítá jen kupní cena, ale také provozní náklady a budoucí investice do oprav. Nezapomeňte zahrnout také náklady na energie, správu domu a případně příspěvky do fondu oprav.
Před koupí si také vždy ověřte právní stav nemovitosti. Zjistěte si, zda na bytě není dluh nebo jiné závazky, které by užívání bytu zkomplikovaly. Důkladně si projděte kupní smlouvu a případné nejasnosti zkonzultujte s právníkem, který vám pomůže rozpoznat možná rizika.
Kde hledat byt?
Najít ideální byt může být časově náročné, ale pokud víte, kde hledat, můžete celý proces zefektivnit. Nejpopulárnější místo, kde hledat bydlení, jsou online realitní portály. Účinné mohou být také sociální sítě, na kterých se nachází mnoho skupin zaměřených na pronájmy a prodeje nemovitostí. Tato alternativa je však výhodnější pro studenty, kteří hledají vhodné, cenově dostupné spolubydlení.
V poslední době se však stává stále populárnější hledat bydlení přímo na stránkách rezidenčních projektů. Za druhé čtvrtletí tohoto roku prodali developeři celých 1500 bytů, což představuje o polovinu více než ve stejném období minulého roku. Rezidenční projekty mnohdy nabízejí moderní a energeticky úsporné byty v atraktivních lokalitách, které zohledňují možné potřeby i životní styl zájemců. Pokud byste uvažovali o koupi bytu v developerském projektu, je potřeba pojmout hledání bytu opět trochu jinak.
Stránky rezidenčních projektů obvykle obsahují ucelený přehled o celém daném projektu. Naleznete zde podrobné informace o jednotlivých bytech, jejich dispozicích, vybavení, energetické náročnosti i dalších aspektech. Velkou výhodou je také vizualizace projektu, díky které si můžete snadno představit, jak bude váš budoucí domov vypadat.
„Rezidenční projekty často nezahrnují pouze samotné byty, ale také plánovanou infrastrukturu. Pod ní si můžete představit například parky, dětská hřiště, obchody, školy či sportoviště. Stránky daného projektu mohou obsahovat přehled těchto plánů, a můžete tak jednoduše zvážit, zda lokalita splňuje vaše požadavky na pohodlné a praktické bydlení,“ radí Jan Hamr.
Pokud si vybíráte byt v rezidenčním projektu, máte obvykle možnost volby z několika variant dispozic i podlaží. Některé projekty dokonce umožňují i částečnou „personalizaci“ bytu, například výběr podlahy či obkladů. Bydlení si tak můžete přizpůsobit podle svých představ ještě před jeho dokončením. Developerské projekty mají obvykle jasně definované podmínky koupě. Zahrnují podrobné smlouvy, harmonogramy výstavby i sjednané podmínky financování. Na webových stránkách projektu obvykle naleznete informace o postupu při koupi bytu, platební podmínky i možnosti financování. Celý proces si tak můžete snadno naplánovat a vyhnout se nečekaným komplikacím.
Na stránkách rezidenčních projektů můžete pravidelně sledovat aktualizace dostupných bytů, a mít tak snadno přehled o volných bytech a jejich cenách. Některé projekty – například Rezidence Spojovací na Praze 9, nabízejí dokonce možnost online rezervace. Pokud tedy uvidíte nabídku, která vás osloví, můžete na ni rychle zareagovat a zajistit si vybraný byt z pohodlí domova. Rezidenční projekty představují také zajímavou investiční příležitost. Jak již bylo zmíněno výše, stránky projektů často poskytují informace i o plánovaném rozvoji oblasti, což vám může pomoci se rozhodnout, zda je investice do bytu z dlouhodobého hlediska výnosná.
A jak koupě bytu od developera probíhá?
Pořízení bytu v developerském projektu je v současnosti poměrně běžné – byty jsou často atraktivní svým jedinečným designem, kvalitní občanskou vybaveností i výhodnou polohou. Koupě bytu od developera představuje zároveň strukturovaný proces, který zájemci umožní získat nové bydlení s minimálním rizikem a jasně definovanými podmínky. První krok, který jako zájemce učiníte, je výběr bytu na webových stránkách rezidenčního projektu. Prohlédněte si dostupné varianty, které se mohou lišit v dispozicích, podlaží či orientaci bytu. Jakmile naleznete byt, který vám vyhovuje, vyplníte na stránkách kontaktní formulář s vašimi údaji a provedete online rezervaci.
Do 24 hodin od provedení rezervace očekávejte zkontaktování od zástupce developera. Ten vám poskytne podrobnější informace o dalším postupu, smluvních podmínkách a případně zodpoví vaše dotazy. Doporučujeme se ujistit, že budou všechny vaše požadavky plně zohledněny.
V průběhu následujících 5 dnů od potvrzení rezervace se zpravidla setkáte s developerem k podpisu rezervační smlouvy. Při podpisu rezervační smlouvy složíte také rezervační poplatek ve výši 5 % z celkové ceny bytu. Do 14 dnů od podpisu rezervační smlouvy následuje uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Tato smlouva detailně upravuje podmínky prodeje, včetně harmonogramu plateb a termínu dokončení stavby. Při podpisu této smlouvy je potřeba složit další poplatek, a to ve výši 10 % z ceny bytu. Poslední fázi představuje samotné uzavření kupní smlouvy, k němuž dochází po kolaudaci bytu. V tento moment doplatíte zbylou částku z celkové ceny bytu. Kupní smlouva přenese vlastnické právo na vás a stanete se oficiálním majitelem bytu.