Banky v roce 2026 více sledují dlouhodobou udržitelnost příjmů žadatelů o hypotéku a musí zohlednit nově doporučené limity u investičních hypoték. Letos přichází masivní vlna refinancování a očekává se mírný růst hypotečních sazeb.
Základní pravidla zůstávají stejná
Základní podmínky pro získání hypotéky na vlastní bydlení se nemění. Žadatel musí mít dostatečný a pravidelný příjem, přiměřené zadlužení a čistou úvěrovou historii. Závazný zůstává pouze limit LTV (výše úvěru k hodnotě nemovitosti) – do 36 let maximálně 90 %, u starších žadatelů 80 %. Doporučené limity DTI (8násobek ročního příjmu) a DSTI (40 %) banky většinou dodržují, ale nejsou závazné.
Největší změnou je zavedení doporučených limitů pro investiční hypotéky od 1. dubna 2026. ČNB reaguje na rostoucí podíl těchto úvěrů a jejich vyšší riziko. U investičních hypoték (na nemovitost k pronájmu nebo třetí a další bydlení) doporučuje ČNB přísnější parametry: LTV maximálně 70 % a DTI maximálně 7.
Výhodu mají žadatelé s prací, kterou „neukradne“ umělá inteligence
Banky u každého zájemce o hypotéku pečlivě sledují bonitu. Jedním z klíčových parametrů je příjem. Ani vysoký a pravidelný příjem ovšem nemusí k získání hypotéky stačit. Na významu totiž získává jeho dlouhodobá udržitelnost. S rostoucím zapojením umělé inteligence a moderních technologií se očekává výrazná proměna pracovního trhu. Řada dnešních profesí zanikne a nahradí je zcela nové. Některé obory se naopak budou potýkat s rostoucím nedostatkem pracovníků.
AI dnes snadno zastane práci administrativního pracovníka, copywritera, juniorního grafika či programátora. Mezi ohrožené profese patří i pokladní, skladníci či operátoři výroby. Automatizace a robotizace totiž snižuje potřebu těchto zaměstnanců.
„Hypoteční úvěr je finanční závazek na mnoho let. Proto banky mnohem komplexněji hodnotí příjmy žadatelů a jejich dlouhodobou stabilitu. Výhodu mají pracovníci v oborech, kde je lidský prvek nenahraditelný. Právě tyto skupiny zájemců o hypotéku jsou pro banky čím dál atraktivnější,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz.
Banky dnes více řeší dlouhodobou stabilitu příjmu. Pro schválení hypotéky je potřeba doložit pravidelný a dlouhodobý příjem. Neuspějí lidé ve zkušební nebo výpovědní lhůtě, často ani s
Banky se více zajímají o dlouhodobou stabilitu příjmu
Banky dnes více řeší dlouhodobou stabilitu příjmu. Pro schválení hypotéky je potřeba doložit pravidelný a dlouhodobý příjem. Neuspějí lidé ve zkušební nebo výpovědní lhůtě, často ani s pracovním poměrem na dobu určitou. Banky většinou nezapočítávají ani krátkodobé brigády nebo práci na DPP a DPČ.
Více než dřív sledují i obor, ve kterém člověk pracuje. Za stabilní považují například zdravotnictví, školství, státní správu, energetiku, kritickou infrastrukturu, IT, kybernetickou bezpečnost nebo zemědělství. Naopak obory jako gastronomie, ubytování a cestovní ruch jsou při hospodářském poklesu rizikovější.
Hypoteční sazby 2026
V roce 2026 se nevyplatí čekat na pokles hypotečních sazeb. Už v únoru začaly růst a očekává se další nárůst. Důvodem je hlavně zdražování peněz na mezibankovním trhu. U tříleté fixace sazba 10. března vystoupala na 4,13 %, což už banky musí promítnout do hypoték.
ČNB drží dvoutýdenní repo sazbu od loňského května na 3,5 % a v první polovině roku se čeká spíš její stabilita. Vývoj ale může ovlivnit delší konflikt na Blízkém východě, který zdražuje energie a může znovu tlačit nahoru inflaci.
Končí fixace?
Letos čeká banky silná vlna refixací hypoték. Podle ČNB končí fixace u úvěrů se zůstatkem 460 miliard korun. Průměrná sazba těchto hypoték je 3,3 %, takže řadu lidí čekají vyšší splátky. V únoru 2026 byla podle České bankovní asociace průměrná sazba u interně refinancovaných hypoték 4,41 % a při refinancování z jiné banky 4,43 %.
V současné době se do hry vracejí delší fixace.
„Češi nevěří brzkému návratu sazeb do pásma 2 až 3 %. Proto stále častěji volí fixaci na minimálně pět let, aby získali jistotu stabilní měsíční splátky. Navíc si lidé uvědomují, že růst tržních cen nemovitostí často převýší o něco vyšší měsíční splátku,“ popisuje aktuální situaci na hypotečním trhu Radek Eliáš z Hyponamiru.cz
Hypotéka 2026 zamítnutí důvody a řešení
Nejčastějším důvodem zamítnutí hypotéky v roce 2026 zůstává nedostatečná bonita. Nízký příjem lze řešit přizváním dalšího spolužadatele, nejčastěji partnera nebo rodiče. Problémem bývá i nízký odhad ceny nemovitosti, kvůli kterému chybí povinných 10–20 % vlastních zdrojů. V takovém případě je jedním z možných řešení dozajištění úvěru jinou nemovitostí.
Větší roli hraje i energetická náročnost financované nemovitosti. Moderní úsporné budovy mají nižší provozní náklady a vyšší hodnotu, zatímco starší objekty mohou vyžadovat dodatečné investice do úspor.
Hypoteční sazby mají v roce 2026 spíše tendenci mírně růst. Vyčkávat na výrazný pokles se nevyplatí. Letos končí fixace u hypoték se zůstatkovou jistinou přes 460 miliard korun (průměrná původní sazba 3,3 %). Nové sazby u refinancování se pohybují kolem 4,4 %, což znamená vyšší měsíční splátky pro řadu domácností.
V souvislosti s růstem sazeb se vracejí delší fixace. Lidé častěji volí fixaci na minimálně pět let, aby získali jistotu stabilní splátky.
„Hypoteční úvěr je finanční závazek na mnoho let. Proto banky mnohem komplexněji hodnotí příjmy žadatelů a jejich dlouhodobou stabilitu. Výhodu mají pracovníci v oborech, kde je lidský prvek nenahraditelný,“ uvádí Miroslav Majer, CEO hyponamiru.cz
Při žádosti o hypotéku v roce 2026 je klíčová příprava: prokázat pravidelný příjem, bezdlužnost a včas dodat všechny dokumenty. Nejčastější důvody zamítnutí (nízký příjem, nedostatek vlastních zdrojů, záznamy v registrech) lze řešit spolužadatelem, dozajištěním nebo vyrovnáním dluhů.
Hypotéka 2026 rozdíl vlastní bydlení vs. investice
Za investiční hypotéku se považuje úvěr poskytnutý za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu nebo úvěr poskytnutý za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti.
„Posuzován je nejen počet nemovitostí, ale i jejich účel a způsob využití. Někteří lidé mohou například splácet hypotéku na byt a žádat o další úvěr na pořízení rodinného domu. Pokud si obě nemovitosti ponecháte a budete je využívat k vlastnímu bydlení, nejedná se o investiční hypotéku. Dvě nemovitosti mohou mít také lidé, kteří část týdne pracují například v Praze a po zbytek týdne na home office v jiném městě,“ uvádí Radek Eliáš, online hypoteční specialista hyponamíru.cz