Developeři 2021 – bytová výstavba, rezidenční trh

MEDIÁLNÍ ANALÝZA zpracovaná Newton Media pro společnost JRD 3.5.2022

Klíčové závěry analýzy – developeři

  • Hlavními faktory, které ovlivňovaly výši medializace developerů, byla jejich pozice na rezidenčním trhu, zejména na tom pražském, dále prezentace právě realizované nebo plánované výstavby bytových projektů a také intenzivní proaktivní komunikace s médii, tj. nabídka analýz trhu, statistických dat a četných komentářů zástupců společností k situaci ve stavebnictví. Všechny tyto aspekty se dařilo nejvyšší měrou naplňovat společnosti Central Group, která vedla žebříček medializace s 15% podílem z celkové agendy příspěvků o rezidenčním segmentu. S Central Group dokázala udržet krok pouze druhá v pořadí společnost Trigema (podíl 13 %). S odstupem na třetí pozici je následovala Skanska Reality (9 %). Pro tuto trojici developerů byla typická i značná společná publicita díky sdíleným statistikám z rezidenčního trhu v Praze. 
  • První pětici nejúspěšnějších doplnily společnosti Ekospol (8 %), ten vsázel zejména na mediální aktivitu svého šéfa Evžena Korce, a dále také FINEP (7,5 %), jenž byl mezi developery nejvíce spojován se sílícím trendem nájemního bydlení. V některých případech přispěly k vyšší medializaci i CSR aktivity (Ekospol) a skloňovalo se i téma udržitelného stavění/bydlení (Skanska, FINEP, JRD).

Klíčové závěry analýzy – osobnosti

  • Prvenství v pořadí medializace vybraných osobností developmentu se zaměřením na rezidenční segment si odnesl šéf Central Group Dušan Kunovský.  
  • Fakticky ale publicitu ostatních konkurentů výrazně převyšovali obdobným poměrem jako D. Kunovský i další dva leadři, a to majitel Ekospolu Evžen Korec
    a zakladatel Trigemy Marcel Soural. Jejich podíly na celkové citovanosti zástupců developmentu se pohybovaly mezi 13 % – 14 %. Všichni tři disponovali obsáhlou agendou mediálních výstupů z kategorie „názory odborníků“. Zatímco Kunovský a Soural komentovali často i společně především sdílené statistiky z pražského rezidenčního trhu, Evžen Korec měl na svém kontě zejména autorské články, kterými reagoval na širší dění v oboru. 
  • Zhruba o polovinu nižší publicity oproti vedoucímu triu dosahovala pětice osobností v obsazení Jan Řežáb z JRD, František Šudřich a Alexej Veselý ze společnosti Trikaya, Petr Michálek ze Skanska Reality a Leoš Anderle ze Sekyra Group. Jejich dílčí podíly na celkové citovanosti představitelů činily 6 % – 7 %. 
  • V druhé polovině žebříčku pak následovali zástupci developerů, kteří figurovali v méně než 5 % ze souhrnné medializace představitelů. 

Žebříček medializace developerů – rezidenční výstavba

Graf porovnává medializaci developerů za rok 2021 ve spojitosti s děním na rezidenčním trhu a bytovou výstavbou, a to podle prostého počtu příspěvků. Do žebříčku byli zařazeni developeři s více než 80 příspěvky. 

Ve spojitosti s rezidenčním trhem a bytovou výstavbou byla v roce 2021 nejčastěji medializována společnost Central Group (1 156 záznamů), která figurovala v 15 % všech příspěvků tohoto zaměření. Druhé místo obsadila Trigema (1 002) s podílem 13 %. Třetí nejvyšší počet zpráv zmínil Skansku Reality (698, tj. 9 %). Poté první pětici developerů doplnily společnosti Ekospol (631, 8 %) a FINEP (595, 7,5 %). Větší než pětiprocentní podíl z celkové medializace rezidenčního segmentu si připsali ještě šestá Sekyra Group (496, 6 %) a sedmá JRD (468, 6 %). Ostatní developeři počínaje společnostmi YIT, Trikaya a Crestyl, které uzavíraly první desítku nejmedializovanějších subjektů, zůstali pod touto pomyslnou hranicí.

Trojice Central Group, Trigema a Skanska Reality se pravidelně zviditelňovala sdílenými statistickými daty a společnými výsledky analýz z pražského rezidenčního trhu, které v minulém roce nejčastěji mapovaly rekordní zájem klientů o nemovitosti a růst cen bytů na pozadí koronavirové krize, a také počet povolených či realizovaných staveb s důrazem na stálý nedostatek volných bytů na trhu. Podíl těchto referencí na publicitě odrážel okolo 30 % – 35 % medializace u CG a Trigemy a až 50 % v případě Skanska Reality. Central Group i Trigema navíc nabízely i vlastní analýzy rezidenčního trhu a jejich představitelé patřili k nejvíce citovaným zástupcům segmentu – viz slide 5. Vlastní bytovou výstavbou mezi nimi poutala pozornost hlavně Central Group (zejm. projekt Parková čtvrť a přidružené aktivity CG na Žižkově, spolupráce s E. Jiřičnou vč. podmínky od UNESCO u projektu „rozvlněných věží“, Tesla Hloubětín, Výhledy Chodovec, projekt U Hostivařské přehrady atp.). U Trigemy byl v popředí projekt nájemního bydlení Fragment, případně i mimopražská výstavba v Plzni Skvrňanech a také častěji kritizovaný koncept Dvou věží na Kymýku. Vlajkovou lodí pro Skansku se stal Modřanský cukrovar. 

Medializace Ekospolu byla charakteristická vysokým zastoupením komentářů a autorských příspěvků šéfa společnosti Evžena Korce (více než polovina publicity společnosti), jenž se pravidelně vyjadřoval k vývoji ve stavebnictví a na hypotečním trhu a volal po novém stavebním zákoně, který by pomohl vyřešit bytovou krizi. Další důležitou položkou pro Ekospol byl CSR sponzoring (podpora programů na ochranu velkých kopytníků, partnerství se ZOO Tábor). Také Ekospol se snažil nabízet médiím vlastní statistická data z pražského rezidenčního trhu. V souvislosti s bytovou výstavbou razil E. Korec politiku dostupného bydlení pro střední třídu, mezi konkrétními projekty byla nejvíce vidět Ekorezidence Hodkovičky. 

S trendem nájemního bydlení byl vedle Trigemy spojován především developer FINEP, který je členem Asociace nájemního bydlení a v roce 2021 se zviditelnil prodejem bytů nemovitostnímu fondu Zeitgeist nebo realitní společnosti Heimstaden. 

Publicita společnosti Sekyra Group reflektovala zejména její developerské projekty, stěžejní bylo zahájení výstavby velkolepého Smíchov City, v druhé řadě pak Rohan City. Dílčí část publicity zprostředkovali představitelé společnosti, kteří se mj. zapojili do debaty okolo nastavení jednotných pravidel spolupráce developerů s městy (také Central Group nebo Skanska).

I u JRD a YIT se nejvíce příspěvků soustředilo na „produktový okruh“. JRD byla spojována hlavně s konceptem zdravého bydlení, ke kterému směřovala i svou proaktivní komunikaci např. informace o výsledcích měření vnitřního prostředí v českých domácnostech apod. Z projektů se média nejvíce zajímala o Císařskou vinici nebo Bohdalecké kvarteto. U YIT byla v popředí výstavba v Hloubětíně (Suomi Hloubětín, Lappi Hloubětín), dále projekty Vesi Hostivař, Koti Libeň a Ranta Barrandov, na jejichž prezentaci se soustředila i většina vyjádření představitelů společnosti. 

Trikaya sehrála obdobnou roli na brněnském realitním trhu jako trio CG, Trigema a Skanska v Praze, tj. nabízela médiím pravidelné analýzy z rezidenčního trhu v Brně, případně na Moravě. Samotná medializace vlastních projektů u ní byla upozaděna.

Crestyl média zaujal svou expanzí do Polska a projekty Hagibor, DOCK, spoluprací na oceňovaném projektu Neugraf nebo plánovanou přestavbou brněnského Dornychu. 

Žebříček medializace zástupců developerů

Graf srovnává objem celkové publicity vybraných osobností developmentu v českých médiích za rok 2021. Osobnosti jsou sledovány pouze ve výslovném spojení s jejich developerskými společnostmi a v kontextu bytové výstavby a zpráv z rezidenčního trhu. Do žebříčku byli zahrnuti zástupci developerů s více než 25 záznamy. 

Na úplný vrchol žebříčku medializace za rok 2021 sice vystoupal šéf Central Group Dušan Kunovský (391 příspěvků), nicméně o vedoucí pozici lze hovořit také u generálního ředitele Ekospolu Evžena Korce (382), jehož citovanost se lišila pouze v jednotkách příspěvků. A nad dalšími osobnostmi developmentu spolu s nimi dominoval i majitel Trigemy Marcel Soural (370).

Přibližně s poloviční medializací je následoval majitel JRD Jan Řežáb (181), představitelé společnosti Trikaya František Šudřich (178) a Alex Veselý (173), majitel Skanska Reality Petr Michálek (166) a ředitel Sekyra Group Leoš Anderle (150). 

Dušan Kunovský a Marcel Soural, potažmo i Petr Michálek svými komentáři pravidelně doprovázeli výsledky společných analýz z pražského rezidenčního trh, vystavené na sdílených datech developerů CG, Trigema a Skanska Reality (růst prodeje a cen nemovitostí, klesající nabídka nových bytů v Praze).   

Mimoto Dušan Kunovský v médiích interpretoval i vlastní studie Central Group, populární byly např. údaje o tom, kolik průměrných platů si vyžádá koupě rekordně drahých bytů v Praze. Hovořil o úspěšných akvizicích pozemků Central Group nebo o hlavním projektu CG, kterým je Parková čtvrť na Žižkově: „Celý koncept stojí na tom vytvořit novou dynamickou městskou čtvrť (aktualne.cz 4.5.).
V polovině roku také hojně prezentoval postoj CG k zamítnutí návrhu žižkovského projektu „rozvlněných věží“ architektky Evy Jiřičné ze strany UNESCO. Nad rámec firemních sdělení v médiích komentoval zvýšenou poptávku po bytech ze strany investorů, zdražování stavebního materiálu i celkový nárůst cen vstupů na straně developerů, predikoval vývoj na hypotečním trhu apod. Pro zlepšení dostupnosti bydlení navrhoval, aby část DPH z prodeje bytů připadla obcím, aby města, kde se staví, dostávala více peněz na infrastrukturu od státu a aby vláda neodkládala přijetí o nového stavebního zákona.

Evžen Korec docílil jedné z nejvyšší medializace publikací největšího počtu autorských příspěvků. V nich se soustavně zabýval vývojem ve stavebnictví a na hypotečním trhu. Také on označil přijetí nového stavebního zákona za klíčové pro celou českou ekonomiku a za krok, který zjednoduší a urychlí povolování staveb. Kritizoval kroky ČNB vedoucí ke zdražení úvěrů na bydlení, podle něj by ČNB neměla rozhodovat o podmínkách pro hypotéky (autorský článek „Centrální banka zasadila další rány dostupnému bydlení“). V menší části příspěvků prezentoval analýzy Ekospolu, který rovněž dlouhodobě monitoruje trh s novými byty v Praze. V rozhovorech vyzdvihoval obchodní koncept Ekospolu, kterým je: „prodávat velké množství bytů za cenu dostupnou střední třídě“ (Ekonom 20.5.).

Marcel Soural ve svých komentářích obsáhl nejen otázku vývoje na pražském trhu s novými byty, který vyhodnocují společné analýzy Trigemy, CG a Skansky Reality, nýbrž se zaměřil i na trh s nájemním bydlením. Statistiky o dlouhodobých pronájmech Trigema sdílí  s portálem Flat Zone (př. Deníky 1.11.2021: „V hlavním městě rychle mizí nájemní byty“). V médiích hovořil o trendech na rezidenčním trhu, např. že nepovažuje stěhování lidí za Prahu kvůli nedostatku bytů za optimální (Deníky 15.12.), nebo o trendu „zmenšování bytů“ (aktualne.cz 22.3.). V rozhovorech dal mj. vyniknout spolupráci s výtvarníkem D. Černým na projektu Fragment: „Chceme dělat hezké, funkční a užitné stavby. A taky trochu provokativní. Výjimečná lokalita Rohanského nábřeží naproti historické budově Invalidovny si
o unikátní počin přímo říkala“ (E15 1.3.).

Jan Řežáb v médiích propagoval koncept zdravého bydlení (vč. měření kvality mikroklimatu v budovách) a výstavbu energeticky pasivních domů (např. v rámci iniciativy Výzva za zdravé bydlení – mj. Prosperita 11.5.). Dále seznamoval s plánovanými rezidenčními projekty (JRD letos plánuje zahájit přípravu více než 2 000 zdravých bytů) a avizoval, že jeho firma má nakročeno i do komerčníhosegmentu. Podobně jako další zástupci developerů komentoval zájem o investiční nemovitosti v Česku a podíl investičních bytů v portfoliu JRD. Nabídl i obecné komentáře zejm. k novému stavebnímu zákonu, „v České televizi řekl, že stavební zákon byl nejzanedbanější normou, která 30 let neprošla evolucí“ (blesk.cz 13.7.), a k regulaci trhu ze strany ČNB: „vypadá to, jako kdyby ČNB posouvala trh od toho vlastnického bydlení k nájemnímu“ (ČT24 22.12.). 

František Šudřich se ve svých vyjádřeních zaměřil výhradně na situaci na brněnském rezidenčním trhu, nejčastěji svými komentáři doprovázel analytické výstupy společnosti Trikaya, která mapovala hlavně růst cen bytů v Brně: „Alarmující není jen meziroční zdražení, ale také enormní růst cen v posledním čtvrtletí“ (seznamzpravy.cz 12.5.). Podle něj se cena bytů bude nadále zvyšovat: „I kdyby se zrychlily povolovací procesy, rozšířila se nabídka bytů a ceny díky tomu poklesly, v posledním roce bylo zdražování natolik raketové, že nelze očekávat návrat cen na úroveň, jaká byla například před rokem“ (reg. Deníky 9.8.).