Předkupní právo straší polovinu klientů Fincentrum Reality. Jen obeslání spoluvlastníků může vyjít na tisíce korun

Výraznou komplikaci na domácím realitním trhu stále představuje zákonné předkupní právo. Od ledna se podíl na nebytové jednotce musí nejprve písemně nabídnout ostatním majitelům, do té doby nemovitost není volná. Minimální čekací lhůta jsou tři měsíce, což transakci protahuje, případně zásadně naruší.

V pěti procentech případů se stalo, že některý ze spoluvlastníků uplatnil odkup podílu na parkovacím stání. Majitelé jsou z toho velice otrávení a předkupního práva se obávají.  Navíc nechtějí trávit čas obesíláním spoluvlastníků a následným urgováním cizích lidí,“ tvrdil Martin Fojtík, provozní ředitel Fincentra Reality.

Transakce, které se na poslední chvíli zhatily, se od nového roku neustále kupí. Po náročném nalezení volného bytu a uzavření kupní smlouvy se totiž roztočí kolečko, které může přinést nejistý výsledek. Kvůli předkupnímu právu je nutné obeslat všechny ostatní spolumajitele. „Pokud je například v domě 80 spoluvlastníků jedné nebytové jednotky, typicky garáže, mohou vyjít dopisy s informací o nabídce klidně na 5 tisíc korun. Většina klientů s tímto výdajem vůbec nepočítá,“ upozornila Andrea Daňhelová, vedoucí právního oddělení z Fincentra Reality.

Spoluvlastnický podíl se nejčastěji váže ke garážovému stání, předzahrádce, příjezdovým cestám nebo sklepu. Největší zájem je o místo v garáži, o čemž se přesvědčila rodina s hendikepovaným dítětem. „To je pro nás asi nejméně příjemný případ. Rodina měla zájem o novější typ nemovitosti, kde bude jednoduché parkování v podzemní garáži s výtahem. Po uplynutí tříměsíční lhůty se ozval jeden spoluvlastník a místo odkoupil. Rodina tak skončila v nájmu a hledá dál,“ popsala Andrea Daňhelová.

Něco podobného se přihodilo další klientce společnosti Fincentrum Reality. Poptávala byt v Praze s garáží, jenž byla prioritou. Majitel vyhlédnuté nemovitosti o předkupním právu vůbec nevěděl. „Byt chtěl prodat i bez této povinnosti, což by ohrozilo platnost smlouvy. O garáž se ozvali nakonec tři zájemci. Kvůli tomu jsem ztratila měsíc a půl, skončila mi nájemní smlouva a musela jsem se přestěhovat jinam,“ naštvalo Michaelu H.

40 procent makléřů řeší předkupní právo

Náročné a mnohdy vysilující procedury kolem předkupního práva řeší v současné době 40 procent makléřů z Fincentra Reality.  V 70 procentech případů spolumajitelé vůbec nereagují na nabídky k odkupu podílu nebytových jednotek, čímž se prodeje protahují. 45 procent klientů má z tohoto zákona obavu, 22 procent makléřů z Fincentra Reality už zaznamenalo nepříjemnou zkušenost v rámci vyjednávání a řešení případů s předkupním právem.

Nejhorší je chvíle, kdy klient vyšle makléře, s vidinou urychlení prodeje, aby osobně obešel všechny v domě s nabídkou o nebytovou jednotku. Někdy by to to představovalo zvonění na dveře více než 150 lidem, a ani to by nemuselo mít vždy kladný výsledek,“ poznamenala Andrea Daňhelová, která volá po změně: Situaci by šlo efektivně vyřešit dvěma způsoby, například tím, že se předkupní právo spoluvlastníků úplně zruší. Vhodnějším je rozdělení převodu vlastnictví podílu podle toho, zda se v rámci konkrétního prodeje jedná o věc hlavní či vedlejší,“ doplnila vedoucí právního oddělení z Fincentra Reality.

DOTAZNÍK PRO REALITNÍ MAKLÉŘE SPOLEČNOSTI FINCENTRUM REALITY
Pozn.: odpovídalo 170 makléřů

Jak často řešíte zákonné předkupní právo mezi spoluvlastníky?

Velmi často (70 – 100 % mých zakázek) 1 %
Často (50 – 70 % mých zakázek) 8 %
Občas (10 – 40 % mých zakázek) 30 %
Zatím jsem se s tím nesetkal/la 61 %

Reagují spolumajitelé na zaslané nabídky o odkupu nebytové jednotky v rámci 3 měsíční lhůty?

70 % – Vůbec nereagují, čímž se prodej nemovitosti protahuje.
30 % – Reagují.

Vyvolává překupní právo mezi klienty obavy, či předsudky k tomu, zda do obchodu jít či nikoli?

Velmi často (70 – 100 % mých zakázek) 9 %
Často (50 – 70 % mých zakázek) 12 %
Občas (10 – 40 % mých zakázek) 24 %
Zatím jsem se s tím nesetkal/la 55 %

Stalo se vám, že některý ze spoluvlastníků odkup podílů (parkovacího stání) uplatnil a tím se transakce zrušila?

5 % – Ano
95 % – Ne

Máte nějaké nepříjemné zkušenosti v rámci řešení případů s předkupním právem?

22 % – Ano
78 % – Ne

Případy klientů z Fincentra Reality

Petra K.: „Prodávám byt s garáží ve velkém bytovém domě. Kupce jsem našla už koncem minulého roku, jenže jsem musela nabídnout parkovací stání zhruba 80 spoluvlastníkům. Jenom je oslovit je velký problém. Všem musím poslat doporučený dopis s cenou nabídky, s kopií kupní smlouvy a s předvyplněným dopisem o odmítnutí nabídky. Se vším mi sice pomáhá realitní kancelář, jenže jeden doporučený dopis stojí zhruba 60 korun, takže už jen za obeslání jsem dala více než 4000 korun,“ popisuje Petra K., klientka realitní společnosti Fincentrum Reality. „Navíc ještě neuplynula tříměsíční lhůta, prodej nemůžeme dokončit. Přitom zájemce je ochotný okamžitě za můj byt uhradit kupní cenu. Prodej se neadekvátně natahuje, začínám být zoufalá.“

Michaela H.: „Hledám byt v Praze s garáží. Když jsem společně s realitními makléři našla ten ideální, ptali jsme se majitele na to, zda nabídl parkovací místo ostatním spoluvlastníkům. Byt mi chtěl totiž prodat i bez této povinnosti, což by ohrozilo platnost smlouvy. Kdokoliv ze spoluvlastníků by se v následujících třech letech mohl ozvat. Prodávající o předkupním právu vůbec nevěděl, naopak nás začal podezřívat,“ uvedla Michaela H., klientka společnosti Fincentrum Reality. „Nakonec kupující odeslal spoluvlastníkům dopisy s nabídkou na parkovací místo a ozvali se tři zájemci. Musela jsem od zbytku smlouvy odstoupit, protože místo v garáži byl pro mě prioritní požadavek. Kvůli tomu jsem ztratila měsíc a půl, skončila mi nájemní smlouva a musela jsem se přestěhovat jinam.“

O Fincentrum Reality:

Fincentrum Reality vzniklo v roce 2013 jako dceřiná společnost finančně poradenské společnosti Fincentrum a.s. na základě potřeby klientů, kteří chtěli pomoci jak se správou finančních zájmů, tak i těch realitních. Díky propojení s Fincentrum a.s. zajištuje Fincentrum Reality komplexní servis při realizaci realitních obchodů a jejich financování. Ředitelem společnosti je Jaromír Mašek a roli provozního ředitele zastává Martin Fojtík.

Reklamy