Prague Research Forum oznamuje údaje o kancelářském trhu v Praze za 4. čtvrtletí roku 2021

Ve výstavbě je téměř 200 000 m² kancelářských ploch, nejvíce se staví v Praze 5 a 8
V roce 2022 by mělo být dokončeno 76 300 m², což je výrazně pod průměrem posledních let
Plocha kanceláří nabízených k podnájmu se v čtvrtém čtvrtletí zvýšila o 27 %
Hrubá realizovaná poptávka vzrostla meziročně o 6 %
Čistá absorpce byla ve čtvrtém čtvrtletí pozitivní a dosáhla 6 100 m², což je důkazem neopadajícího zájmu o kancelářské prostory
Míra neobsazenosti klesla poprvé po téměř třech letech, a to na 7,8 %
Nejvyšší dosažitelné nájemné vzrostlo na 23,5–24 eur za metr čtvereční na měsíc a lze předpokládat jeho další růst

Úvod

Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za čtvrté čtvrtletí roku 2021. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.

Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.

Nabídka kancelářských budov

Celková velikost kancelářských ploch v Praze ke konci roku 2021 činila 3,73 milionů m². Ve čtvrtém čtvrtletí byla dostavěna pouze budova Viktoria Office Center (1 700 m²) společnosti CTR Group. Za celý rok 2021 bylo dokončeno 56 500 m²kancelářské plochy v rámci osmi budov, což je o 62 % méně než v předchozím roce 2020. V následujícím roce 2022 očekáváme dokončení pouze devíti kancelářských projektů s celkovou plochou 76 300 m². A v roce 2023 by mohlo být dokončeno dalších 140 000 m2 za předpokladu, že budou dodrženy současné plánované termíny developerů.

Ve čtvrtém čtvrtí začala stavba kancelářských budov Roztyly Plaza (20 000 m²) společnosti Passerinvest v Praze 4 a Block Karlín (8 200 m²) společnosti Ungelt v Praze 8. Za celý rok 2021 byla zahájena výstavba celkem 127 800 m² v rámci osmi kancelářských projektů (12 budov), téměř třikrát více než v roce 2020. K 31. 12. 2021 bylo ve výstavbě 195 200 m² kancelářských ploch, o 43 % více než koncem předchozího roku.

Většinu nabídky moderních kanceláří (73 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje více než 17 %.

Celková nabídka volných ploch k podnájmu dosáhla ve čtvrtém čtvrtletí 78 700 m², což je o 27 % více než v předchozím kvartálu.

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv – tzv. renegociací – a podnájmů) dosáhla ve čtvrtém čtvrtletí roku 2021 velikosti 106 000 m², což představuje 6% mezičtvrtletní i meziroční nárůst.

Největší hrubá realizovaná poptávka byla ve čtvrtém čtvrtletí zaznamenána v městských částech Praha 4 (24 %), dále pak v Praze 8 (20 %) a v Praze 5 (18 %). Největší poptávka po kancelářích byla realizována společnostmi působícími v oboru IT (22 %), profesionálních a poradenských služeb (14 %) a v oblasti financí (10 %).

Podíl nově pronajatých existujících prostor a expanzí představoval 48 % z celkové hrubé realizované poptávky, zatímco předpronájem nových kanceláří ve výstavbě byl pouze 7 %. Dalších 44 % tvoří obnovení stávajících smluv (tzv. renegociací). Zbývající 1 % představují podnájmy již pronajatých prostor.

Hrubá poptávka za celý rok 2021 vzrostla o 16 % oproti předchozímu roku a dosáhla objemu 387 100 m². Nejvíce prostor se pronajalo v Praze 4 (22 %) a Praze 8 (18 %). Největší zájem byl od nájemců v oblasti IT (16 %) a profesionálních služeb (12 %).

Významné pronájmy

Největší transakcí čtvrtého čtvrtletí 2021 bylo obnovení nájmu společnosti Thales DIS Czech Republic v BB Centru (4 400 m²). Další dvě významné transakce byly podepsány na projektu PORT 7, který je aktuálně ve výstavbě. Prostory si předpronajala pojišťovna Direct (4 200 m²) a společnost Scott.Weber (3 800 m²), která provozuje několik center sdílených kanceláří v Praze.

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V porovnání s předchozím čtvrtletím obsazená kancelářská plocha vzrostla o 6 100 m². Avšak v meziročním porovnání byla absorpce záporná: ubylo 12 800 m² obsazené kancelářské plochy.

Neobsazenost kanceláří lehce klesla ze 7,9 % ve třetím čtvrtletí na 7,8 % ve čtvrtletí čtvrtém. Celková rozloha volných kanceláří na konci čtvrtletí dosáhla 292 700 m². Nejvíce volných prostor bylo na Praze 4 (71 400 m²) a na Praze 5 (51 200 m²). Naopak nejméně neobsazené plochy je v Praze 2 (9 800 m²) a Praze 10 (8 600 m²). Nicméně nejvyšší míra neobsazenosti je v Praze 3 (14,9 %) a Praze 9 (14,6 %), nejnižší v Praze 7 (4,8 %) a Praze 10 (5,8 %).

Nájemné

Nejvyšší dosahované nájemné ve čtvrtém čtvrtletí roku 2021 vzrostlo a pohybovalo se v rozmezí 23,5–24 eur za m²na měsíc v centru města, 16–18 eur za m²na měsíc ve vnitřních a 13,5–15 eur za m²na měsíc ve vnějších částech města.

Rostoucí ceny stavebních prací se kromě nájemného promítají také do nabídek příspěvků na kancelářské vestavby, případně jiných pobídek.

Reklasifikace kancelářských prostor

Členové Prague Research Fora – CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank – v roce 2020 provedli reklasifikaci všech nemovitostí, které jsou v současné době zařazeny do celkové výměry pražských moderních kanceláří, tak aby hodnocená kritéria lépe odrážela moderní trendy v oblasti nemovitostí a developmentu.

Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zůstaly nezměněny a zahrnují:

Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990
Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m²
Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem

Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:

Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena.
Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí
Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti
Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova bezpečna a spravována
Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě
Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce
Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora.

Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující:

Kategorie	Podíl na celkovém hodnocení
Technické specifikace	41 %
Smart technologie	18 %
Lokalita	9 %
Servis a zabezpečení	9 %
Věk budovy	8 %
Parkování	8 %
Subjektivní hodnocení	7 %

V důsledku reklasifikace je 49 % nemovitostí zahrnuto do třídy A, přičemž pouze 8 % dosahuje nejlepších bodů a získává hodnocení třídy AAA. Zbývajících 51 % nemovitostí je hodnoceno jako třída B.

Příloha

Definice:

Celková výměra:	Celková výměra dokončených kancelářských ploch (obsazených či neobsazených), nově postavených od roku 1990 nebo zrekonstruovaných, třídy A a B, obsazených majitelem nebo k pronájmu a budovy státní správy. Budovy s výměrou menší než 1 000 m² jsou vyloučeny.
Nová nabídka:	Nově dokončené nebo zrekonstruované budovy, které obdržely kolaudační rozhodnutí v daném období.
Realizovaná poptávka:	Hrubá plocha reprezentuje celkovou podlahovou plochu pronajatou nebo předpronajatou, prodanou nebo předprodanou uživatelům za uvedené období. Neobsahuje prostory pod nabídkou. Prostor je pronajat, pokud je podepsána smlouva. Celková realizovaná poptávka obsahuje i renegociace, prodloužení pronájmů a podpronájmy, čistá realizovaná poptávka tyto transakce vylučuje.
Míra neobsazenosti:	Podíl fyzicky volných prostor v dokončených budovách na celkové výměře.
Nejvyšší nájemné:	Dosahované nájemné za nové budovy, vysoké technické kvality, v budovách v nejlepších lokalitách. Na trhu se ale mohou objevit i výjimečné projekty, kde je dosahováno vyšší nájemné.
Podpronájem:	Prostory nabízené k pronájmu současným nájemcem, který je smluvně vázán k nájmu prostor po delší dobu, než ve skutečnosti potřebuje.